Que vous soyez propriétaire d’un appartement de caractère sur la Place de la Vacation ou locataire d’une maison de ville à Achicourt, la répartition des frais est souvent source de litiges. En 2026, avec l’évolution des normes environnementales et la pression sur le marché locatif dans la Communauté Urbaine d’Arras (CUA), il est crucial de maîtriser les règles de répartition des charges et des travaux.
Ce guide détaillé, rédigé par les experts de Arras Assurance, décrypte les obligations de chacun selon la législation française et les spécificités locales du Pas-de-Calais.
1. Le cadre légal : La règle d’or de l’entretien
La répartition des frais entre bailleur et preneur est principalement régie par la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 26 août 1987.
- Le Locataire : Est responsable de l’entretien courant et des menues réparations.
- Le Propriétaire : Doit livrer un logement décent et prendre à sa charge les grosses réparations ainsi que le remplacement des équipements vétustes.
2. Tableau comparatif des réparations et de l’entretien
À Arras, où le parc immobilier est composé de nombreux bâtiments anciens nécessitant une attention particulière, voici comment se répartissent les interventions les plus fréquentes :
| Type d’intervention | À charge du Locataire | À charge du Propriétaire |
| Plomberie | Remplacement de joints, débouchage de canalisation, entretien annuel de la chaudière. | Remplacement d’un chauffe-eau en panne, réparation d’une fuite encastrée dans un mur. |
| Électricité | Remplacement d’ampoules, de fusibles ou d’interrupteurs défectueux. | Mise aux normes du tableau électrique, remplacement de câblages vétustes. |
| Ouvertures | Graissage des gonds, remplacement de vitres brisées par négligence. | Changement de fenêtres (double vitrage), réparation de volets roulants usés. |
| Chauffage | Entretien annuel par un professionnel (obligatoire). | Remplacement intégral de la chaudière ou des radiateurs en fin de vie. |
| Extérieurs | Entretien du jardin privatif, taille des arbustes, nettoyage des terrasses. | Élague d’arbres dangereux, ravalement de façade, réfection de la toiture. |
3. Les Taxes et Charges Locales à Arras en 2026
La fiscalité locale dans le Pas-de-Calais possède ses propres nuances. Voici le détail des paiements pour les résidents de l’Arrageois :
La Taxe Foncière
Elle est exclusivement due par le propriétaire. En aucun cas le bailleur ne peut la répercuter sur le loyer du locataire (sauf mention spécifique pour les baux commerciaux, ce qui ne concerne pas l’habitation).
La Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
Bien que l’avis d’imposition soit envoyé au propriétaire, la TEOM est une charge récupérable. Le propriétaire est en droit de demander le remboursement de cette taxe au locataire, généralement au prorata du temps d’occupation. À Arras, cette gestion est assurée par les services de la CUA.
Les charges de copropriété
Si le logement se situe dans une résidence gérée par un syndic à Arras (quartier Gare ou Centre), les charges sont scindées :
- Locataire : Électricité des communs, entretien de l’ascenseur, ménage des parties communes, eau froide.
- Propriétaire : Honoraires du syndic, gros travaux de rénovation, assurance PNO de l’immeuble.
4. Focus E-E-A-T : Les spécificités des bâtiments anciens d’Arras
Le centre historique d’Arras est célèbre pour ses façades flamandes et ses maisons en pierre de taille. Cette architecture impose des contraintes spécifiques :
- L’Humidité : Très fréquente dans les caves (les fameuses « Boves ») ou les rez-de-chaussée anciens. Si l’humidité est due à un manque d’aération du locataire, il est responsable. Si elle provient de remontées capillaires ou d’un défaut d’isolation, le propriétaire doit intervenir.
- Les Façades : À Arras, le ravalement des façades historiques est soumis à l’approbation des Architectes des Bâtiments de France. Ces frais, souvent élevés, incombent intégralement au propriétaire.
5. L’Assurance Habitation : Une obligation partagée
Pour le Locataire (Obligatoire)
La loi impose au locataire de souscrire une Assurance Multirisque Habitation (MRH). Elle doit couvrir au minimum les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux). Chez Arras Assurance, nous recommandons d’y ajouter une garantie « Recours des voisins et des tiers » pour une protection optimale en zone urbaine dense.
Pour le Propriétaire (Recommandé / Obligatoire en copropriété)
Le propriétaire non-occupant (PNO) a tout intérêt à souscrire une assurance spécifique. Elle intervient en complément de celle du locataire ou en cas de logement vacant. En copropriété, elle est devenue obligatoire (Loi Alur).
6. L’avis de l’expert : « Le constat est votre bouclier »
« À Arras, nous constatons que 70% des litiges de fin de bail pourraient être évités par un état des lieux rigoureux. J’insiste auprès de nos assurés : prenez des photos datées de chaque pièce, testez chaque robinet et chaque prise. En 2026, la preuve numérique est votre meilleure alliée pour justifier que tel ou tel dégât relève de la vétusté (charge propriétaire) et non d’une dégradation (charge locataire). » — Jean-Marc P., Expert Sinistres chez Arras Assurance.
FAQ : Vos questions fréquentes sur la location à Arras
Qui paie l’entretien de la chaudière ?
Le locataire doit faire réaliser l’entretien annuel par un professionnel. Il doit conserver l’attestation pour son assureur et son propriétaire. Cependant, si la chaudière doit être changée, les frais sont pour le propriétaire.
Le propriétaire peut-il garder la caution pour refaire les peintures ?
Uniquement si les peintures ont été dégradées (trous, taches). Le jaunissement naturel ou l’usure normale après plusieurs années (vétusté) ne peut être imputé au locataire.
Qui paie en cas de dégât des eaux provenant du toit ?
La toiture étant une « partie commune » ou une structure porteuse, les réparations sont à la charge du propriétaire ou de la copropriété. L’assurance du locataire interviendra pour indemniser les biens mobiliers endommagés à l’intérieur.
Ressources et Sources Officielles :
- Service-Public.fr : Réparation à la charge du locataire.
- ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) : Droits et devoirs des locataires et propriétaires.
- Communauté Urbaine d’Arras : Gestion des déchets et taxes locales.